RIGENERAZIONE URBANA, SUPERFICIE LEGITTIMA E ACCESSO AGLI ATTI. TRE FACCE DI UN UNICO FENOMENO.

Quanto più il concetto di “consumo del suolo zero” si fa strada nella cultura edilizia ed urbanistica, tanto più il Comune si deve attrezzare per garantire un rapido accesso al proprio archivio di titoli edilizi. Mi sembra, invece, che ciò non stia accadendo e che vi siano ingiustificabili ritardi nell’evadere le domande dei privati. Questa mia nota vuole descrivere un collegamento tanto ovvio quanto poco presente nella strategia urbanistica dei nostri Comuni.

È evidente che, se si raggiungesse effettivamente il risultato di evitare ogni consumo di suolo “greenfield”, tutta l’attività edilizia si concentrerebbe su investimenti c.d. brownfield. La ristrutturazione edilizia, anche e soprattutto sostitutiva, costituirebbe il paradigma primario dell’economia immobiliare. In molte delle nostre città questo fenomeno è già in atto e il legislatore continua ad incentivarlo. Il decreto Semplificazioni (D.L. n. 76/2020 convertito con Legge n. 120/2020) ha enormemente ampliato la sfera degli interventi possibili con la ristrutturazione edilizia.

Questi interventi hanno, però, un presupposto: l’accertamento della conformità edilizia dell’edificio sul quale si vuole intervenire. Il legislatore si è anche preoccupato di definire cosa sia la conformità edilizia e, nel fare ciò, ha chiarito che si deve operare una sovrapposizione tra titoli edilizi. Bisogna reperire l’atto amministrativo che ha consentito la realizzazione di primo impianto e raffrontarlo con l’ultimo titolo che ha interessato l’intero immobile e con quelli successivi che hanno consentito modifiche parziali. Ritengo che legislatore abbia dimenticato di imporre il confronto con lo stato di fatto attuale, richiedendo anche un rilievo aggiornato.

Sta di fatto, però, che i titoli edilizi siano necessari e che, spesso, il proprietario non li possiede. Allora, la risposta è l’accesso all’archivio del Comune che, però, spesso non è attrezzato per dare una risposta in tempi accettabili. Altre volte, poi, il titolo originario non è reperibile e il proprietario si trova di fronte alla virtuale impossibilità di dimostrare la conformità edilizia richiesta dalla legge. Il fenomeno è poi reso ancora più evidente dalla norma che impone la legittimità dell’immobile per poter beneficiare del Superbonus del 110% per interventi che garantiscano un effettivo risparmio energetico.

Non solo, dunque, chi vuole vendere una casa o chi vuole fare un intervento edilizio di ristrutturazione è costretto a fare accessi agli atti del Comune, ma anche colui il quale vuole beneficiare del Superbonus contribuirà a mettere ulteriormente in crisi gli archivi comunali. Cosa fare? Semplicemente considerare la ricerca dei titoli ordinari come un passaggio indispensabile per la sostenibilità ambientale (Superbonus e consumo del suolo) e per la ripartenza economica del Paese.

In un’epoca di intelligenza artificiale non dovrebbe essere cosi difficile attrezzarsi!

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STUDIO LEGALE DELLI SANTI

URBANISTICA ED EDILIZIA